Vad är en äkta bostadsrättsförening och ett oäkta bostadsföretag?
Gränsen kan vara flytande och viss oklarhet råder när en Brf kliver över kanten och blir ett oäkta bostadsföretag.
I tidningen Borätt nummer 3/24 varnar skattejuristen Annika Arnström för att många storstadsföreningar ligger farligt nära grnsen för att klassas som oäkta. För att undvika fallgroparna tipsar hon om att föreningen ska deklarera rätt.
Minst 60 procent av intäkterna i en Brf måste vara kvalificerade, dvs. komma från medlemmarnas avgifter och eventuella garagehyror. Det som gjort att föreningarna hamnat i en ny situation är att Skatteverket numera bedömer en brukvärdeshyra utifrån byggnadens värdeår. Om det är för lågt satt, dvs. föreningen har inte flyttat fram värdeåret vid investeringar i byggnaden, både medlemmarnas och föreningens insatser. Skatteverket har i många fall underkänt att föreningen använt medlemmarnas åtgärder vid beräkningen av värdeår. Annika Arnström argumenterar dock för att alla förbättringar ska påverka värdeåret. “Det är viktigt att värdeåret på fastigheten motsvarar verkligheten”, menar hon.
En vägledande dom från Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) användes när Kammarrätten fattade beslut i frågan. Även om det kanske skapat viss klarhet kan det komma att överklagas till HFD. Nättidningen Bostadsrättsnytt berättar om fallet och den dom som meddelats.
Det gäller en förening på Kungsholmen i Stockholm som under en längre tid betraktats som en oäkta bostadsföretag och beskattats som ett sådant. Föreningen ansåg emellertid att man uppfyllde kraven för att vara en vanlig bostadsrättsförening. Man begärde därför att domstolen skulle undanröja Skatteverkets beslut för åren 2016-2020.
Det konstaterades också att föreningen inte uppnått 60 procent kvalificerad verksamhet under något av åren 2016–2020, vilket framfördes som anledningen till att föreningen beskattats som ett oäkta bostadsföretag istället för ett privatbostadsföretag. Att vara ett privatbostadsföretag ger vissa skattemässiga fördelar, inte minst för medlemmar som sålt sin bostadsrätt.
I det aktuella fallet handlade tvisten om vilken fastighetstaxering som ska användas som underlag för beräkningen. Ja, det blir lätt komplicerat när tvistiga juridiska frågor ska avgöras.
Skatteverkets förklaring löd att den årshyra som åsatts föreningens bostäder i fastighetstaxeringen inte når 60 procent av “den sammanlagda årshyran för bostäder och lokaler i fastigheten”. Kammarrätten avslog därför föreningens önskan att bli betraktad som privatbostgadsföretag.
Även om de allra flesta bostadsrättsföreningar inte är i närheten av den gräns på 60 procent som gäller, finns det anledning för föreningar som har en betydande inkomst från lokalhyror att se upp.
Att vara en oäkta förening är mycket negativt för bostadsrättsinnehavarna, eftersom de förmånsbeskattas för skillnaden mellan avgiften och en tänkt bruksvärdeshyra. Värde på lägenheterna påverkas negativt och den som säljer får inte uppskov med kapitalvinsten, avslutar Annika Arnström.